Como licitar um trabalho reparando danos ocultos em etapas para evitar um trabalho de "tempo e materiais"

Meu banheiro tem alguns danos causados pela água devido a um trabalho de azulejo mal projetado. O peitoril da janela é baixo o suficiente para se molhar, mas é simplesmente lado a lado em vez de uma prateleira sólida. Também não é propriamente inclinado. Isso permitiu que a água vazasse para a parede e enfraqueceu a placa de apoio até o ponto em que a parede de azulejos cedia quando se apoiava.

Um construtor nem estimaria o custo do trabalho. Queria "tempo e materiais" para o reparo e um contrato para demolir e remodelar o banheiro.

Fui queimado por trabalhos de "tempo e materiais" antes. No entanto, entendo que é difícil avaliar o tamanho do trabalho quando você não consegue ver todo o dano.

Aqui está minha pergunta: Estou sendo irracional se insistir para que o trabalho seja realizado em três etapas propostas separadamente?

Uma oferta pela demolição para expor o problema

Uma oferta pelo reparo, e não por qualquer "tempo e material"

Uma oferta para a remodelação de quaisquer atualizações para o banheiro.

Eu poderia aceitar lances concorrentes em cada estágio e ter certeza do que estou entrando antes de concordar. Os construtores não teriam que concordar com nenhum trabalho que não tivessem tido a chance de ver completamente.

Eu gostaria de saber se esse tipo de plano é inédito ou irracional. Existe alguma boa razão para se recusar a trabalhar dessa maneira? Uma maneira alternativa de estruturar o trabalho? Se houver algo que eu simplesmente não entendo, por favor me avise.

repair water-damage

— candied_orange
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Suas preocupações parecem legítimas, mas não vejo por que você dividiria o reparo e a reforma. Uma vez que as cavidades estejam abertas, alguém deve poder fazer uma oferta clara em todo o projeto, sem surpresas. Pode haver alguma controvérsia sobre se o suficiente foi aberta para garantir que nenhum dano escondido, mas fora isso ...

— Daniel Griscom

@DanielGriscom você está correto. O que era importante para mim era um trabalho totalmente licitado, o que era importante para ele não era se surpreender. Mas ele tinha esse contrato "pronto para uso" para demolição e remodelação pronto para uso e não o alteraria, exceto sob um acordo de "tempo e material". Estou aqui tentando descobrir como explicar o que quero melhor. Eu quero lances. Não estimativas. Não taxas horárias. Existe algo que eu tenho que fazer além de pedir claramente isso?

— Candied_orange

Bem, é um processo de negociação. Você tem necessidades, ele tem necessidades e espera encontrar um arranjo que satisfaça os dois conjuntos. Se ele não for flexível o suficiente para descobrir o que ele pode oferecer sem violar as necessidades dele, você poderá descobrir por conta própria (por exemplo, "O que seria necessário fazer com antecedência para que você me desse um lance de preço fixo") ou passe para outro contratado.

— precisa

Isso levanta a questão do que você pretende fazer se demonstrar a área e descobrir que o reparo e a remodelação serão mais do que o esperado. Você só vai deixar a demo? Acho que realmente não vejo como o resultado será muito diferente de um lance de tempo e material, exceto que você não pagará o preenchimento de "contingências" que entra em todos os lances de valor direto. Pessoalmente, nem lancei a demonstração em nada além de tempo e materiais, a menos que eu estivesse em um subcontrato - eu poderia ser responsabilizada por deixá-la em uma condição insegura.

— Comintern

@Comintern: Presumivelmente, o OP, depois de ter sido queimado por contratados inescrupulosos antes, tem medo de que o contratado trate um contrato de "tempo e materiais" como uma carta branca para trabalhar o mais lentamente possível e inflar os custos de material o máximo possível fugir. Se eles não esperam repetir os negócios do OP de qualquer maneira e não estão muito preocupados com sua reputação, eles realmente não têm muita motivação para não aproveitar o OP o máximo que puderem, o que poderia ser muito mais fácil. do que o preenchimento em um lance de valor direto.

— Ilmari Karonen

Respostas:

Minha sugestão deve facilitar muito o processo. Faça a demolição em uma base de bricolage e limpe todos os detritos. O trabalho da fase de demolição requer habilidades básicas e ferramentas simples que não são caras.

Isso abrirá a estrutura de toda a sala de volta às vigas de estrutura, sub-piso e teto. Eu diria que você estaria pronto para contratar um empreiteiro para licitar reparos e atualizações da sala e da estrutura. Nada deve estar oculto nesse ponto.

Ao assumir a parte DIY do projeto, você certamente terá algumas perguntas sobre esse processo. Este site pode ser uma grande ajuda para obter respostas para as perguntas que surgirem.

— Michael Karas
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Esta é uma ótima opção se você estiver planejando um instinto. No entanto, se você está apenas tentando solucionar o problema, isso pode ser um pouco exagerado.

— precisa saber é o seguinte

@ Tester101 - Bem, um subconjunto também é completamente possível. A demo pode ser apenas a área do chuveiro.

— Michael Karas

@MichaelKaras Isso é verdade, mas um DIYer pode não saber até onde ir. A vantagem de ter um empreiteiro experiente é que eles sabem quando se aprofundar e quando parar.

— precisa saber é o seguinte

@CandiedOrange É preciso muito dano com a água para arruinar o suporte de azulejos tão completamente que cai quando encostado. Ficaria muito, muito surpreso se você pudesse fazer os reparos necessários com a banheira no lugar e, sinceramente, sugiro retirá-la simplesmente para que você possa realizar uma inspeção adequada.

— Adam Davis

@CandiedOrange Eu não sou especialista de forma alguma, mas concordo com Adam Davis, os sintomas que você descreveu parecem que a parede não está em muito boa forma. Entretanto, se você tiver um segundo banheiro para usar, a demonstração será mais lenta, mas você aprenderá mais sobre o que está acontecendo na parede, o que pode ajudá-lo a solicitar lances mais precisos. Mas se é o seu único banheiro, você não o quer fora de serviço por mais tempo do que o absolutamente necessário.

— Dan C

Razoável, exceto para dizer que eu pessoalmente não estaria disposto a licitar a reforma até que o reparo fosse feito. (Assumindo reparo por outros.)

Por motivos de permissão, você não fecharia os reparos; portanto, mova-o para a fase de remodelação.

Uma desvantagem desse plano é que você não está construindo um relacionamento com nenhum empreiteiro ... isso pode ou não ser importante para você, mas como uma ampla generalização, eu diria que os empreiteiros encaram trabalhos maiores com mais seriedade e evitam de clientes que os deixam nervosos.

Uma última nota, provavelmente óbvia, mas ... isso levará muito mais tempo.

— Usuário95050
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Esses trabalhos são difíceis de oferecer. Temos uma "estrutura alternativa", como você diz. A maneira como trabalhamos com eles é geralmente essa

Primeiro, oferecemos lances para os itens de escopo conhecidos. Isso pode ser pintura, encanamento, eletricidade, pisos etc. Isso é o que acontece independentemente dos danos.

Em seguida, licitamos reparos conhecidos e calculamos a extensão do escopo se não pudermos ver todos os danos e definimos um preço com base em um escopo definido por escrito dos reparos invisíveis.

Em seguida, adicionamos uma quantia estimada para os reparos assumidos que temos quase certeza de que precisaremos concluir. Esses itens de linha geralmente são itens de T&M com um preço a não exceder sem aprovação. O item de linha pode ter um preço de, digamos, US $ 350, mas os detalhes exibem algo como "o valor é estimado. Os reparos reais serão concluídos a um preço de US $ xx / h mais materiais. Valor não superior a US $ 350 sem aprovação" Às vezes, esses itens não são concluídas para um desconto ao proprietário. Outras vezes, as coisas estão piores do que o esperado e concluídas para um aumento de custo APROVADO por meio de uma requisição de mudança.

Então, apenas para completar, geralmente adicionamos uma divulgação verbal de alguns outros reparos que podemos pensar devido a possíveis danos, mas não mostram evidências suficientes e, portanto, não os oferecemos antecipadamente.

Finalmente, existem as variáveis que não conseguimos ver e aquelas que efetivamente concluímos a um preço de T&M com uma estimativa verbal dos reparos (a confiança geralmente é alta em nossos trabalhos) ou enviamos um preço contratual pelo trabalho para essas variáveis através de uma alteração ordem antes que os reparos sejam concluídos e só continue quando a requisição de mudança for aprovada.

Usando esse processo, minimizamos as variáveis, definimos expectativas bem definidas de qual custo é definido e que custo é variável e, finalmente, colocamos o poder de tomada de decisão nas mãos do cliente sobre as variáveis do projeto ANTES de ele terminar com um conta inesperadamente alta.

Não esqueçamos que as estimativas verbais são tão vinculativas quanto as escritas; portanto, naqueles casos raros em que as coisas precisam seguir em frente AGORA, trabalhamos com opções, fornecemos uma estimativa verbal e obtemos aprovação para prosseguir e depois documentamos a estimativa verbal no back-end com uma requisição de mudança.

— Damon
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