Uma lei contra a venda de qualquer casa mais barata do que foi comprada, que consequências isso teria?

Estou procurando uma resposta mais geral e baseada em princípios e utilizo a Escandinávia hoje apenas como um exemplo superficial do tipo de cenário que estou perguntando.

Eu moro na Escandinávia, onde os preços das casas tiveram um boom ininterrupto de bolhas durante um quarto de século. As famílias são as mais endividadas do mundo. Principalmente, é claro, na forma de empréstimos à habitação. Se a bolha imobiliária estourar na Escandinávia, como aconteceu em muitos outros lugares na década recente, certamente todos os bancos serão imediatamente exterminados e milhões de escandinavos ficarão completamente destituídos pelo resto da vida com dívidas impagáveis ​​e nenhuma propriedade a condizer. como uma depressão profunda se instala.

Algumas figuras-chave (para a Suécia, não o país do petróleo):

• + 7% dos preços da habitação, em média, por ano, desde 23 anos, com aumentos recordes nos últimos dois anos.
• Crescimento de 0% do PIB per capita nos últimos 10 anos (os preços da habitação dobraram de qualquer maneira).
• Inflação de IPC (positivo) de 1,2% desde 10 anos.
• 0,8% (positivo) do crédito à habitação do consumidor agora oferecido em anúncios sem negociação (após dedução do imposto), enquanto as taxas de juros do banco central estão profundamente negativas.

Imagine que o governo faça uma lei que proíba qualquer um de vender moradias a um preço mais baixo do que o que foi comprado por último. Assim, por definição, a bolha da casa não pode estourar, nem mesmo legalmente. E todo mundo está seguro, o acidente evitado e todos continuarão ganhando milhões simplesmente emprestando mais por "investir" sem riscos em simplesmente possuir a própria casa, certo?

Quais seriam as consequências negativas e como isso aconteceria?

Isso seria muito, muito ruim.

Qualquer casa que perde valor não pode ser vendida e, portanto, praticamente sem valor.

A maioria das pessoas que vivem em uma casa assim seria impedida de se mudar. Eles não podem vendê-lo, já que ninguém quer comprar uma casa muito cara e não podem comprar outra casa com o capital já amarrado na casa atual.

Um mercado negro apareceria, com pessoas devolvendo dinheiro debaixo da mesa. "Compre minha casa por 4 milhões de coroas suecas e eu reembolsarei 1 milhão de coroas suecas debaixo da mesa".

Eu posso te dizer uma coisa que não vai fazer. Não impedirá que os preços caiam.

E todo mundo está seguro, o acidente evitado e todos continuarão ganhando milhões simplesmente emprestando mais por "investir" sem riscos em simplesmente possuir a própria casa, certo?

É verdade que seu investimento não pode cair em valor nominal (sem contar a inflação), mas pode se tornar totalmente ilíquido , o que é pior em muitos aspectos. Veja bem, se uma ação cair em 5%, eu posso vender e receber a perda de 5%, liberando e preservando 95% do meu capital. Se uma casa em seu cenário cair em valor em 0,05%, não poderei reduzir minhas perdas.

De uma perspectiva de curto prazo, qualquer perda se torna uma perda total. De uma perspectiva de longo prazo, qualquer perda ainda é ampliada , pois você não pode liberar seu capital para melhores investimentos - o custo de oportunidade é alto, mesmo que você consiga vender mais tarde. De qualquer forma, o risco de investimento imobiliário aumentaria dramaticamente. Isso aumentará o custo da casa própria.

Claro, isso está falando abstratamente. Na realidade, as casas representam uma grande parte do patrimônio líquido da maioria das pessoas, e esse é o verdadeiro perigo de falta de liquidez no mercado imobiliário. Imagine não ser capaz de se mover, não ser capaz de refinanciar, apenas ser capaz de se libertar do seu investimento por meio de uma perda total. Isso não vai funcionar para muitas pessoas. Essas pessoas terão que alugar em vez de possuir, o que aumentará a demanda (e o preço) para alugar.

Quando tudo estiver resolvido, as pessoas deixarão de considerar o setor imobiliário um investimento "seguro", embora vigaristas e enganadores possam ter sucesso em enganar as pessoas por um tempo.

Tl; Dr

• A incapacidade de vender um ativo depreciado aumenta o risco desse ativo. O aumento do risco aumenta o custo, para que você também veja o aumento da propriedade da casa. Isso é ruim.
• O aluguel se tornaria mais atraente em comparação com a propriedade da casa, para que você visse a demanda (e o preço) aumentando. Isso seria muito ruim para famílias de baixa renda.
• Ironicamente, essa lei e suas consequências podem desiludir as pessoas da noção de que o setor imobiliário é um investimento 'seguro' ou 'garantido'. Isso seria bom.

Por fim, as únicas pessoas que acho que realmente se beneficiarão são as grandes empresas que seriam capazes de lidar com o risco de adquirir imóveis nesse cenário, porque terão menos concorrência.

Mandar vender uma casa ao último preço vendido não significa que as pessoas a valorizem a esse preço de etiqueta. Eu poderia exigir que as garrafas de água fossem compradas apenas por US $ 1.000.000. Isso não significa que alguém compraria. Eu ficaria preso a uma garrafa que não valorizo.

Da mesma forma, estabelecer preços mínimos no mercado imobiliário significaria que muitos proprietários ficarão presos às casas.

Também é importante observar que a desvalorização do mercado de uma casa é importante apenas para os proprietários que planejam vender. Se eu comprei uma casa por US $ 200 mil e o mercado quebrou no dia seguinte, ainda valorizo ​​a casa em um valor> US $ 200 mil. Não me importa que o preço de mercado seja mais baixo porque ainda tenho exatamente a mesma casa. De qualquer forma, os proprietários permanentes de imóveis devem realmente gostar da idéia de casas serem desvalorizadas, porque isso significa menor responsabilidade por impostos sobre propriedades.

Claro, as explosões de bolhas tendem a ter efeitos adversos em muitos outros mercados. Mas essas são questões separadas por completo.

Uma resposta anterior já cobriu o emergente mercado negro. Isso também acontece em Nova York com regulamentos de habitação de baixa renda.

Se a bolha imobiliária estourar na Escandinávia, como aconteceu em muitos outros lugares na década recente, certamente todos os bancos serão imediatamente exterminados e milhões de escandinavos ficarão completamente destituídos pelo resto da vida com dívidas impagáveis ​​e nenhuma propriedade a condizer. como uma depressão profunda se instala.

Em primeiro lugar, não é que ruim, desde que você tenha funcionando bancos centrais para colmatar posição de crédito dos bancos.

Mas considere o que normalmente acontece quando as pessoas são incapazes de fazer pagamentos de empréstimos: o banco eventualmente retoma a casa e a vende. Muitas vezes, obtém um desconto porque estão com pressa de convertê-lo novamente em capital. Agora, suponha que eles não possam vendê-lo devido às leis de regulamentação de preços, mas o mercado entrou em colapso. O que acontece? O banco está parado. Eles precisam de capital para fazer empréstimos, mas têm casas. Eles ainda precisam sair.

(Nota: se você aumentar a inflação para uma porcentagem de dois dígitos, de repente a lei de preços de revenda da casa se tornará menos problemática.)

No final, você pode acabar tendo que demolir as casas . Não se esqueça que as casas, desocupadas, são um patrimônio desperdiçado: elas exigem manutenção. O caso extremo disso é provavelmente Detroit.

Portanto, um resultado extremamente provável de sua lei de preços mínimos de revenda é que casas habitáveis ​​são demolidas porque não podem ser vendidas pelo preço mínimo.

Bolhas estouradas não destroem a riqueza real. Em vez disso, eles interrompem processos destrutivos que convertem riqueza real em riqueza imaginária.

Suponha que custaria US $ 120.000 para construir uma casa que valeria US $ 100.000 em condições que não sejam bolhas, mas as condições de mercado em uma bolha levariam uma casa a vender por US $ 150.000. Construir uma casa nessas condições converteria US $ 120.000 em riqueza real em US $ 100.000 em valor real mais US $ 50.000 em riqueza imaginária. Se o construtor conseguir vender a casa por US $ 150.000, isso significa que o comprador trocou US $ 150.000 em riqueza real por US $ 100.000 em valor real e US $ 50.000 em riqueza imaginária.

Enquanto a bolha durar, as pessoas poderão continuar passando a riqueza imaginária e fingir que é uma riqueza real, mas não há como transformar essa riqueza imaginária em riqueza real. O ato de construir a casa destruiu US $ 30.000 em riqueza real e, por mais altos preços que possam surgir na bolha, o lucro líquido total entre todos os compradores e vendedores (assumindo a simplicidade, ninguém faz nada com a casa, exceto compra e revenda ) será de US $ 30.000. Qualquer lucro que alguém possa obter comprando e vendendo a casa será compensado dólar por dólar por uma perda de outra pessoa na linha.

Embora possa parecer que estourar bolhas faz com que as pessoas percam dinheiro, a realidade é que é a formação e a inflação de bolhas - onde parece que as pessoas estão ganhando dinheiro - que realmente destroem a riqueza. À medida que a bolha aumenta, tanto a quantidade de riqueza imaginária criada quanto a quantidade de riqueza real destruída tendem a aumentar exponencialmente. Embora a bolha em movimento possa proteger alguns participantes do mercado de perdas, ela só pode fazê-lo fazendo com que outros participantes do mercado percam ainda mais.

Haverá um rápido aumento de esquemas artificiais para contornar a letra da lei. Por exemplo, um agente pode cobrar 90% do preço mínimo legal de venda para registrar oficialmente sua casa como inabitável e obter uma ordem de demolição obrigatória. Uma nova casa construída no mesmo site não teria histórico de preços anterior; portanto, poderia ser vendida por, digamos, 10% do seu verdadeiro valor de mercado, além de uma grande cobrança única (inegociável, é claro!) Por uma " apólice de seguro de construção nova "ou alguma terminologia desse tipo.

Explorar essas brechas na lei não beneficiará necessariamente a maior parte da população, mas eles beneficiariam a minoria com a experiência necessária para criar as rodadas de trabalho - sempre haverá alguns proprietários para quem sofrer uma perda financeira é uma opção melhor do que não poder vender, quem pode ser explorado.

Essa seria uma ideia catastroficamente ruim. A próxima vez que a economia diminuir, o que acontece?

Os trabalhadores que possuem casas pelas quais não conseguem encontrar um comprador pelo mesmo preço que pagaram pela casa não poderão mudar de casa. Portanto, eles serão incapazes de conseguir emprego em outro lugar. Então você agravou uma crise econômica com uma restrição artificial à disponibilidade local da equipe que uma empresa pode querer contratar! Eu não posso imaginar qualquer outro movimento que pode tornar mais difícil para recrutar pessoal como um mordidas recessão e o desemprego aumenta.

Certamente, qualquer coisa que restrinja a mobilidade do trabalho dentro das fronteiras de uma nação só pode ser uma coisa ruim. Portanto, deve ser o mais fácil possível para alguém vender uma casa em um local e comprar uma casa em outro, como o governo pode fazer. Aqui no Reino Unido, temos um imposto bobo sobre compras de casas chamado imposto de selo. Uma conseqüência é que normalmente custa um 3% do custo de compra da casa, para re-localizar. Portanto, é um incentivo para permanecer no lugar, em vez de responder a uma oferta de um emprego mais bem pago ou mais desejável em outro lugar. Ou, se um empregador estiver desesperado para recrutar, ele terá que, de alguma forma, compensar seu novo recruta pela carga tributária dessa pessoa quando se mudar.

Voltando a essa ideia maluca: se não se pode vender a casa porque ninguém pagará o preço anterior, e é ilegal reduzir o preço pedido, a única opção legal será alugá-la. Então, você criará uma nação de proprietários amadores, lidando principalmente com assuntos muito ruins porque eles não querem ser proprietários. Também imagino que o seguro nas casas se tornará várias vezes mais caro, se não completamente impossível, porque existe uma maneira óbvia de extrair dinheiro como dinheiro. Segure a casa pelo preço de compra anterior / "valor mínimo" legalmente determinado e, em seguida, providencie a queima.

O preço é o que equilibra oferta e demanda; se você fixa preços artificialmente baixos, cria escassez de oferta. Se você os fixa artificialmente, cria escassez de demanda.

Portanto, as pessoas que desejam / precisam vender suas casas em uma área em que a demanda diminuiu seriam incapazes de fazê-lo. Mesmo em áreas onde a demanda natural não havia diminuído a compra de uma casa, isso se tornaria uma proposta muito mais precária, deprimindo ainda mais a demanda.

Suspeito que o resultado líquido de tudo isso seja que as casas em todo o país se tornariam rapidamente vendáveis.

Provavelmente haveria uma explosão no mercado de aluguel, pois as casas não vendáveis ​​são alugadas.

Os bancos teriam que desenvolver novos departamentos para lidar com o aluguel das propriedades não vendidas que recuperaram

O governo teria que descobrir o que diabos fazer sobre a avaliação de casas não vendáveis ​​para fins de imposto sobre herança e o que fazer quando os ativos restantes do proprietário não fossem suficientes para cobrir o imposto sobre herança.

Um ponto que ainda não parece ter sido afirmado é que os bancos e outros financiadores teriam que parar de emprestar assim que a lei fosse proposta, não importando, e isso por si só causaria um colapso no mercado imobiliário. Um banco lhe emprestará 320.000 € para comprar uma casa de 400.000 €, porque eles sabem que, se você não pagar os seus pagamentos e tiverem que retomar a casa, eles podem recuperar o valor do empréstimo vendendo a casa, mesmo que não consigam quanto você pagou por isso. É por isso que você (geralmente) precisa fazer um depósito para uma determinada porcentagem do preço de compra, e o banco não lhe emprestará o valor total. Se eles não tiverem permissão para vendê-lo por menos de € 400.000, embora precisem apenas recuperar € 320.000, então eles podem ser incapazes de vendê-lo e ficar presos a um empréstimo não pago e a uma casa que não pode ser vendida. (Sim, eu sei que a Suécia não usa o euro, mas é mais conciso e mais amplamente aplicável usar o euro como moeda no meu exemplo.)

Uma das piores idéias que já ouvi. Todas as consequências negativas, quase nenhuma positiva. QUALQUER tentativa do governo de restringir os preços (seja por piso, teto ou qualquer outra coisa) SEMPRE tem efeitos perversos; sempre causa problemas piores do que o que está tentando resolver. Um mercado livre funciona melhor quando todos os membros do mercado são GRATUITOS para decidir qual o preço que estão dispostos a pagar ou receber por um determinado bem. O governo enfiar o nariz nessa transação sempre piora pelo menos um participante da transação, geralmente ambos, e a economia como um todo sempre sofre.

É como um político em campanha prometendo "Vou reduzir impostos, aumentar os gastos do governo e reduzir a dívida do governo!" Isso nunca funciona, NUNCA.