Como os imóveis de varejo valiosos podem permanecer vagos por um longo período de tempo?

Curiosamente, a história costuma ser assim:

Um proprietário aluga seu espaço comercial de varejo a um preço caro. O local permanece vago por meses ou anos de cada vez. Eventualmente, alguém decide alugar o local. Os aluguéis são muito caros e, eventualmente, o leaser sai do negócio.

• Este artigo descreve de alguma maneira o fenômeno que pretendo explicar

• Este artigo faz o prefeito de Leichhardt sinalizar uma tentativa de resolver o problema.

Existem muitas outras famílias como os Wakils, que se contentam em deixar suas propriedades vazias. Este exemplo está amplamente relacionado à Austrália, mas acontece em outros lugares.

Por que eles fariam isso? Certamente, qualquer aluguel ganho seria melhor do que nenhum aluguel.

Meus pensamentos são:

• Pode haver algum tipo de concessão de imposto em vigor. Se um proprietário de terras tentar arrendar por US $ 5 mil por mês, a baixa de impostos pode melhorar o proprietário do que se ele realmente o alugasse por US $ 4 mil por mês. O abaixo sugere que isso acontece em pelo menos algum grau.

  O prefeito de Leichhardt está pedindo uma série de mudanças legislativas para permitir que as tarifas aumentem e as concessões fiscais reduzidas para os proprietários que deixam suas fachadas vazias desnecessariamente ... atualmente não há permissão para reduzir as taxas para os proprietários que mantêm suas propriedades arrendadas ou aumentar as taxas para os proprietários que estão usando suas propriedades como uma baixa de impostos.

• Os retornos à especulação sobre o preço da terra tornam o arrendamento uma prioridade secundária.

• Mudança estrutural em quão valioso é o espaço de varejo. Com o aumento das entregas de supermercado e outras formas de compras on-line, talvez as pessoas não tenham tanta necessidade de fazer compras. Isso, associado a uma possível rigidez nos preços de aluguel, resultará em uma queda significativa na quantidade demandada.

• Algumas pessoas simplesmente não se importam. (Acho isso particularmente insatisfatório, considerando a magnitude dos valores envolvidos)

Para mim, está claro que há pelo menos alguma forma de falha regulatória presente aqui. Se esses lugares fossem divididos em residenciais, eles seriam preenchidos muito rapidamente, pois esse fenômeno parece restrito principalmente ao setor imobiliário comercial. O município (e provavelmente a comunidade) preferiria que essa área permanecesse comercial, mas residencial é certamente melhor do que vago.

Antes de aplicar a irracionalidade para explicar o fenômeno, considere o seguinte modelo simplista de um proprietário racional: suponha que haja o aluguel alto e o aluguel baixo . O proprietário enfrenta a perspectiva de ganhar$R^h$$R^{\ell}$

$$V(h) = \sum_{t=1}^{T_1} \beta^{t-1}R^h + \sum_{t=T_1+1}^{T_2} \beta^{t-1}\cdot 0+ \sum_{t=T_2+1}^{T_3} \beta^{t-1}R^h +...$$

ou

$$V(\ell) = \sum_{t=1}^{\infty} \beta^{t-1}R^{\ell} = \frac{1}{1-\beta}R^{\ell}$$

Favorecer o cenário "aluguel baixo" ignorando todos os termos em exceto a primeira soma (isso reflete que a propriedade pode ficar sem arrendamento por "muitos anos", para que a renda futura remota seja totalmente descontada). Com base nessas considerações, se observarmos o cenário de "alta renda", deve ser o caso de$V(h)$

$$V(h) > V(\ell) \implies \frac{1-\beta^{T_1}}{1-\beta}R^{h} > \frac{1}{1-\beta}R^{\ell} \implies R^{h} > \frac{1}{1-\beta^{T_1}} R^{\ell}$$

que pode ser reorganizado para dar

$$\beta < \left(\frac {R^h-R^{\ell}}{R^h}\right)^{1/T_1}$$

O lado direito pode ser estimado por dados do mundo real: obtenha magnitudes médias para o aluguel alto e baixo, bem como o tempo médio que uma empresa com aluguel mais alto paga antes da dobra (o parâmetro ). Isso levará a uma estimativa do limite superior de para que a desigualdade acima se mantenha e justifique o cenário de "alta renda" observado. Então, pode-se examinar esse limite superior e refletir se parece "razoável". Como exemplo numérico, assuma e (digamos anos). Então deve ser o caso que β R h = 2 R ℓ T 1 = $T_1$$\beta$

$R^h = 2R^{\ell}$$T_1=2$

$$\beta < (1/2)^{1/2} \approx 0.71$$

"Muito baixo" (isto é, descontos muito altos), tenderíamos a dizer. Mas não olhe para os valores de referência de que são usados ​​em macromodelos. Tente pensar o que o fator de desconto tenta capturar aqui. E, de qualquer forma, uma pessoa com descontos muito altos não é "irracional" - é assim que ele experimenta o mundo.$\beta$

Além disso, existem outras considerações: aceitar rendas baixas tende a reduzir os valores dos ativos. Além disso, pode ser que essa seja uma renda incremental para os proprietários de terras, acima de um nível confortável de outras fontes, o que significa que a utilidade declinante da riqueza pode entrar em ação. Além disso, a ocupação constante fisicamente desgasta o ativo mais rapidamente. Etc.

O que quero dizer é que "as pessoas são apenas idiotas" (isto é, argumentam por irracionalidade) podem explicar tudo - e, portanto, realmente não explica nada.

Dois modelos econômicos e um cálculo de retorno que podem ajudar a fornecer alguma intuição para esse problema e talvez até chegar a uma avaliação quantitativa do problema se alguém encontrar os dados corretos:

Exercício das opções : a teoria das opções sugere que você não exerça uma opção de compra sempre que o subjacente estiver acima do preço de exercício, porque ... você está perdendo a chance de que o subjacente fique ainda mais acima do preço de exercício! Portanto, uma propriedade vazia é uma propriedade cujo proprietário está esperando por um ocupante ainda melhor do que o que encontrou. Depois de alugá-lo para alguém em que você está trancado (muitas vezes por lei) por um período potencialmente longo: você não pode mostrá-lo, não pode vendê-lo, não pode remodelá-lo, não pode aumentar o preço como você deseja, etc. Portanto, em um ambiente volátil ou em uma situação de mudança de bairro, um proprietário estará disposto a esperar muito tempo pelo inquilino certo.

Modelos de pesquisa: em muitos cenários econômicos, existe um mercado em que cada comprador e vendedor são um pouco diferentes e custa caro procurar a melhor correspondência. Isso leva tempo e a provável taxa de sucesso depende em parte da proporção de compradores e vendedores. Em um cenário com muitos vendedores, pode levar muito tempo para um vendedor individual (neste caso, o proprietário) encontrar o inquilino certo. Ele pode até ficar desencorajado de procurar um inquilino e prefere esperar.

Cálculo de retornos: Por fim, é necessário perceber que os investidores imobiliários estão obtendo retornos de duas fontes: R = (P (t + 1) + Aluguel) / P (t). Em outras palavras, existem duas fontes de retorno para os investidores: a mudança de preço e os aluguéis. O fato de um site estar vago não significa que o proprietário esteja perdendo dinheiro; ele pode estar obtendo uma taxa de apreciação rápida o suficiente. Além disso, é possível pensar em circunstâncias em que P (t + 1) aumenta mais rapidamente se a propriedade estiver vazia. Por exemplo, quando o proprietário prevê uma grande empresa de reconstrução entrando e desejando comprar sua propriedade. É melhor estar livre nesse ponto ou ele teria que atrasar a venda por meses de anos.

Embora as outras respostas sejam muito boas, identifiquei alguns fatores também.

• Os rendimentos de aluguel residencial caíram para uma taxa muito baixa. Na Austrália, é de aproximadamente 3%, uma propriedade de varejo próxima de 6%. Para competir com outros investimentos, esses valores de capital precisam aumentar e, na Austrália, é isso que vem acontecendo. Se eles não aumentassem, o preço não poderia ser justificado. Consequentemente, os retornos de aluguel são uma parte muito menor da equação. Temos engrenagens negativas na Austrália, o que agrava a situação ao fornecer um subsídio para investimentos com prejuízo.

• O macrobusiness (paywall) tem uma visão diferente e coloca a culpa diretamente nos investidores chineses que foram muito mais dominantes recentemente:

Os investidores chineses também são famosos por manter suas casas vazias, em vez de alugá-las.

“Sabemos pelas vagas especulativas da Prosper que relatam que uma porcentagem significativa de casas no interior de Melbourne, onde há investimentos estrangeiros significativos em apartamentos altos, estão sendo mantidas vagas.

Também neste artigo, há uma referência à propriedade australiana como um paraíso para fundos lavados. Eu imagino que isso impacte acentuadamente o apetite por requisitos de risco e retorno.